作为城市生态居住区的代表，东湖板块当前新房均价稳定在18,000-25,000元/㎡区间。其中临湖景观房溢价明显，部分高端项目可达30,000元/㎡以上，而地铁沿线刚需盘则集中在16,000-20,000元/㎡。二手房市场呈现梯度分布，10年以内次新房挂牌价普遍比同地段新房低8%-15%。
东湖水域岸线3公里范围内的住宅项目，因景观视野差异会产生20%-35%的价格波动。监测数据显示，南向观湖户型比北向同户型溢价可达28万元/套。
地铁12号线（规划中）沿线1公里内项目，相较非轨交项目已有10%预期涨幅。值得注意的是，学区配套对东湖房价的影响权重正从35%降至22%，反映购房者偏好转变。
2023年后入市的新盘普遍采用第四代住宅设计，配备空中院落的改善产品去化速度比传统户型快2.3倍，单价高出15%-20%。
根据最新土地出让信息，东湖板块楼面价已突破9,800元/㎡，按此推算未来入市项目保本价将不低于19,500元/㎡。建议重点关注容积率≤2.0的低密地块项目，这类产品在近年二手市场溢价能力突出。
结合土地供应节奏和去化周期分析，东湖房价年内将呈现结构性分化：普通住宅可能微调3%-5%，而拥有稀缺资源的湖景大平层仍具5%-8%上涨空间。建议改善型买家可关注第四季度开发商冲刺业绩时的优惠窗口期。
东湖北岸TOD综合开发片区目前存在15%左右的价格洼地，随着商业配套落地，预计2025年将完成价值重估。需注意，距湖岸800米外的部分次新小区，因物业品质差异可能出现10万元以内的捡漏机会。